TAŞINMAZIN TAHLİYESİ
(Kira Borcunun Ödenmemesi Sebebiyle)
Kiralanan taşınmazın, kira borçlarının ödenmemesi sebebiyle tahliye edilmesi hem kiraya veren hem de mülkte kiracı olarak bulunan kişi bakımından uygulamada büyük önem arz etmektedir. Tahliye davası; Borçlar Kanununda düzenlenmiş özel hükümler çerçevesinde açılabileceği gibi İcra-İflas Kanununda özel olarak düzenlenmiş 10. Bölüm hükümlerine göre de açılabilecektir.
1-) Öncelikle İcra – İflas Kanununun öngördüğü ve uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye ve şartlarını açıklamak gerekirse;
İcra ve İflas Kanunu madde 269 uyarınca; Kiraya veren, kira borcunun zamanında ödenmemesi üzerine icra müdürlüğüne başvurarak kira borçlusuna ihtarlı ödeme emri gönderilmesini talep eder. İşbu ödeme emrinin pratikteki faydası aynı zamanda haklı ihtar yerine geçmesidir. Borçlunun ödeme emrinin kendisine tebliğinde itibaren 7 günlük süre içerisinde itiraz hakkı mevcuttur. 7 günlük süre içerisinde borca ve imzaya (kira sözleşmesine) itiraz edilmediği takdirde ise yine ödeme emrinin tebliğinden itibaren TBK m.315 uyarınca 30 günlük süre içerisinde ödeme emrine konu olan alacağın tamamının icra müdürlüğüne ödenmesi gereklidir.
- Hem itiraz edilmemesi hem borcun ödenmemesi halinde;
Belirlenen süreler dolduğu takdirde hem borca itiraz edilmemiş hem de ödeme emrine konu alacak ödenmemiş ise kiraya verenin tahliye davası açma imkânı bulunacaktır. Burada önemle vurgulamak gerekir ki alacaklı/kiraya veren, 7 gün içerisinde takibe itiraz etmeyen borçlu/kiracı hakkında tüm haciz işlemleri tatbik edilebilecektir. 30 günlük sürenin dolmasını müteakip İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Tahliye davasında hakîm ödeme emrine konu olan kira borçlarının ödenip ödenmediğini ve ödeme emrinin usule uygun tebliğ edilip üzerinden 30 gün geçip geçmediğini kontrol edecektir. Bu şartların gerçekleştiği hakîm tarafından icra dosyasından tespit edildiğinde ise tahliye kararı verilecektir. Borçlu/kiracının tahliye kararından kaçınabilmesinin tek şartı ödeme emrinin tebliğden itibaren 30 günlük süre içerisinde borcun tamamının ödendiğini yazılı ve imzası kiraya verenden sadır olmuş yazılı belge ile ispat etmesi halidir. Dava açıldıktan sonra yapılan ödeme tahliye kararı verilmesini engellemeyecektir.
Tahliye kararının tebliğ ya da tefhiminden itibaren 10 gün geçtikten sonra kiracının İİK m.36’dan faydalanmadığı takdirde kiracının taşınmazdan tahliyesi için icra müdürlüğüne başvurularak tahliye talep edilebilecektir.
- Kiracının itiraz etmesi halinde;
Yukarıda belirtilen ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 günlük itiraz süresi içerisinde borçlu/kiracı ödeme emrine 2 şekilde itiraz etme hakkına sahiptir. Bunlardan birincisi yalnızca borca itiraz etmesi ikincisi ise hem borca hem de imzaya (kira sözleşmesine) itiraz etmesidir.
Kiracının yalnızca borca itiraz edip kira sözleşmesinin reddetmemesi halinde; Alacaklı yine İcra Mahkemesinden elindeki yazılı ve kiracıdan sadır imzayı taşıyan kira sözleşmesi ile kira borcunun ödenmemesini neden göstererek yasal sürelere uyarak kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edip aynı zamanda kira borcunun da ödenmediğini iddia ederek tahliye ve itirazın kaldırılması davası ikame edebilecektir.
Kiracının borca ve imzaya (kira sözleşmesine) itiraz etmesi halinde; Bu halde ise yine ikili bir ayrım dikkate alınmalıdır: 1-Kira sözleşmesinin noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye dayanıyor olması 2- Sözlü kira sözleşmesi yapılmış olması.
- Kira sözleşmesinin yazılı olması halinde; borçlunun hem imzaya hem borca itiraz etmesi durumunda ise icra mahkemesine tahliye ve itirazın kaldırılması davası ancak noterlikçe düzenleme veya imzası tasdik edilmiş bir sözleşme ile mümkündür. Adi yazılı kira sözleşmesi ile icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilemeyecektir. Bu sebeple genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye talepli dava ikame edilmelidir.
- Kira sözleşmesinin sözlü (şifahi) olması halinde ise; Kira miktarı, sözleşme tarihi, ödeme tarihleri, kiralanana yapılan masraflara ilişkin mahsuplaşmalar, kiranın artırılma miktarı gibi pek çok konu yargılamayı gerektireceğinden tahliye ve itirazın iptali davasının sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekecektir.
2-) Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye yöntemlerinden ikincisi ise TBK m.352 uyarınca iki haklı ihtarın yapılmasıdır. Kanun maddesi “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” şeklindedir.
Kanun maddesini açıklamak gerekir ise; bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde açılmalıdır. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açabilmek için herhangi bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar bulunması gereklidir. İki haklı ihtara dayalı olarak dava açma hakkı kiraya verene ait olup görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Burada önem arz eden husus ise “haklı ihtar” kavramıdır. Ödememeye dayalı bir ihtarın haklı ihtar olarak değerlendirilebilmesi için; 1) Öncelikle iki ihtarın her birisinin farklı aylara ilişkin olması gereklidir. Örneğin ağustos ayı kira borcunu ödemeyen kiracı/borçlu için art arda iki ihtar çekilerek kiracı tahliye edilemez ihtarların aynı kira yılı içerisindeki farklı aylara ilişkin olması şarttır. 2) Hangi aya ilişkin ihtar çekildiği, borç miktarı ve ödeme yeri açıkça gösterilmelidir. 3) Geçmiş kira yılına ait kira borcuna ilişkin ihtar çekilmesi halinde ihtar haklı olmayacaktır zira kanun koyucu aynı kira dönemine ait kira borcundan dolayı farklı iki aya ilişkin ihtar koşulu getirmiştir. 4) Kira borcunun muaccel olması gereklidir. Henüz gelmemiş aya ilişkin olarak ihtar çekilmesi halinde bu ihtar da haklı olmayacaktır. 5) Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki kira borcuna yönelik olarak tahliye ve ödeme ihtarı içeren takibe girişilmiş olması bir haklı ihtardır. 6) İhtardan sonra yapılan ödemeler haklı ihtarın geçerliliğine etki etmez iken ihtarın kiracıya ulaşmasından önce yapılan ödeme halinde ihtarın haklılığından söz edilmeyecektir.
Yukarıda açıklanan koşulların varlığı halinde de yasal sürelere riayet edilerek kiracının taşınmazdan tahliyesi sulh hukuk mahkemesinden talep edilebilecektir.
HFA HUKUK BÜROSU
Av. Mehmet AK